4月份以來，“拆遷補償價格不得低于市場價”“二手房評估價將有望提高”等消息不斷，與此前的提高首付款比例和貸款利率共同作用，短期內給房地產市場帶來重大影響。一系列政策的疊加，將產生什么效應？為何近期頻繁出臺此類政策？對新房市場又帶來了哪些影響？帶著這些焦點問題，記者連日來專訪了業內權威人士進行了詳細了解。
政策疊加作用顯現二手房置業難
經過記者這一段時間對二手房市場的關注，發現二手房的置業成本正在持續攀高，特別是近期出臺的“拆遷補償價格不得低于市場價”，以及“二手房評估價將有望提高”的風聲，更是引發了業內人士對于二手房市場的熱議。
福州房地產專家王阿忠表示近期一系列政策的疊加作用開始顯現，比如此前剛剛發布的消息“停止老舊小區（房齡超過15年）的貸款”也得到了各大銀行的印證，這類房屋基本上已很難貸到款了。這就意味著市民近期如果要購買此類房屋就必須一次性付清全款，這就給市民的置業帶來了極大的壓力。
“近期有消息稱今后二手房的評估價將更加透明，這對購房者來說，也會增加置業成本。”思銳地產副總經理李輝告訴記者，在二手房交易過程中賣方按凈收入來賣房，所有稅費的實際承擔者都是購房者，在以往的交易中不少中介為了讓購房者避免交更多的稅，時常會采取報低評估價的方式。一旦評估價更加透明之后，與市場真實交易價相差無幾，這筆增加的稅收最終還是要由購房者來買單。
立丹行市場部總監徐鵬志則表示，近期出臺的這些政策整體而言會對該類房齡較長的二手房交易量產生較大的影響，畢竟購房門檻高了，限制了購買者。另外“房屋拆遷補償不低于市場價”意味著潛在拆遷區域的補償標準將得到相應的提高，這也大大減少了持有人出售的熱情或者是進一步鞏固了老舊小區房源價格居高不下的底氣。
“總而言之，目前二手房在調控壓力下置業成本不斷提升，這也造就了購房者購買二手房越來越難的事實。”徐鵬志如是說。
評估價透明化令二手房置業成本提高
徐鵬志透露，據他所知，為提高“評估價”在二手房交易征稅中的普適性和接受度，福州的二手房今后的“評估價”可能會要求更為透明。也就是說，稅務部門將根據二手房買賣中的實際成交價格據實核稅，但核定計稅的最低標準不得明顯低于二手房市場真實價格。
如果二手房交易中評估價更為透明，二手房會發生怎樣的變化？李輝指出，如果該項措施實施后，二手房交易中長期盛行的“避稅”模式——“陰陽合同”將不再具有生存空間。“這必將導致交易稅收成本提高，他進一步解釋稱，這相當于給二手房交易征稅標準打上了“補丁”，交易雙方或中介機構編造“陰陽合同”偷稅的情況將得到遏制。當然，對于二手房交易雙方而言，相比原來的標準，在實際交易金額相同的情況下，實際納稅額將會有不同幅度的增加，但由于不同類型的房產征稅項目存在差別，因此不同的物業受到稅費調整的影響不盡相同，但不排除一些購入不足5年的房屋交易稅收成本會上調2-3倍。”李輝如是說。
福州知名房地產專家王阿忠表示，受“二手房評估價或將提高”消息影響，市民購買二手房的稅費成本將再次加大。不過從長期來看，實現“一房一價”更有利于二手房交易健康發展。
拆遷補償提升老舊小區價格直逼新房
徐鵬志告訴記者，“房屋拆遷補償不低于市場價”更多是政府對被征業主權益的保護，特別是物權法、城鎮化加速的大背景下，減少潛在因房屋拆遷引發的群體性事件，有利于舊城改造或新城鎮化建設的加速。
“然而該政策的出臺也大大減少了拆遷潛在小區持有人出售的熱情，即使是出售也有了賣高價的底氣。”徐鵬志進一步解釋稱，如今隨著租賃市場的日漸火爆，租金每一年都有所遞增，所以作為待拆遷區域的舊社區房東而言，大都會考慮先出租，等到拆遷后再拿補償的策略，反倒對賣房并不熱衷。這將直接導致該類房源的減少。
李輝解釋稱：“即使仍然有房源出售，購房者的議價空間也進一步壓縮，但對整個二手房市場不會有大幅的影響，因為該類二手房交易量占比還是比較有限。”
王阿忠表示，目前福州待拆遷項目大多集中在市區的老舊小區，隨著未來拆遷深入，較便宜的老舊公房會越來越少，租金也會越來越高。與此同時，由于拆遷補償上升導致這類住房價格的必然上升，也使得一些購房者的難度更加巨大。
“這樣的情況對于二手房市場形成了壓制，而對新房卻起到了促進作用。”王阿忠解釋稱，補償標準的提高，大幅提升了眾多拆遷戶的購房實力，也就增加了其對一手房的購房需求。
二手房優勢逐漸減弱新房更具“性價比”
徐鵬志分析稱，過去有些人喜歡買二手房的原因之一是二手房房源多、好選房，另外單價相對來說較低，置業的總成本低于新房，但從目前的情況來看，不僅貸款難，利率上浮，加上需要承擔較高的個人所得稅，二手房的優勢不斷減弱，可能一部分購房者轉而去購買新房。同時他表示，目前來看，新房相比二手房有了更多的優勢，比如，首付相對較低，購房門檻較低，首次置業首套住宅首付正常為3成，二手房首付大多需要五成甚至超過五成，這直接影響首次置業剛需客戶的選擇。另外，一手房銀行按揭貸款周期較長，降低月供壓力。
李輝對此觀點表示同意，并舉例說明，比如鼓樓區的成熟小區融僑錦江，現在的單價在18000元左右，一百平方米的房屋，總價180萬元，以目前的政策來看，首付至少在100萬元以上，而類比同等地段的融信瀾郡，一百平方米的總價在220萬元，首付在66萬元左右，同時還能享受首付款分期付款。從置業成本以及置業舒適度的角度來考慮，當然是融信瀾郡為較優的選擇。
王阿忠告訴記者，由于目前一手房的開發理念和品質較早期而言有大幅度的提升，包括園林景觀、建筑立面、物業管理、社區配套等各方面明顯優于早期二手房項目，這對于目前潛在購房客戶而言也是核心關注方面，特別是對那些中高端改善型客戶吸引力更強。
二手房市場或陷冷清新房市場將迎來機遇
王阿忠表示，在如今的政策作用下，對于二手房來說，做低價格的可能性也會越來越小。市場上二手房過戶量萎縮也是不可避免的。二手房的不景氣，直接會影響到一手房市場，從市場角度來說，一手房會迎來春天。
徐鵬志對后市二手房市場比較悲觀：“如果政策真要嚴格并且持續執行的話，可能將導致后期出現二手房交易清淡的局面。”同時他認為這給一手房市場帶來了機遇。只要新房做好相應的營銷規劃，就能抓住機遇，在與二手房的競爭中凸顯出優勢。
比如閩侯南嶼片區的正祥·香榭芭蕾，依托優越的區位和優質的自然景觀，加上符合客戶需求的49-120平方米剛需戶型面積設計，加上近期推出的九折特價房和“免首付”特惠活動吸引了眾多客戶的關注和認可。相對于其周邊的二手房來說，其相對更低的置業門檻，帶來更高的居住品質的優勢十分明顯，獲得眾多購房者的青睞也就在情理之中。
不過，李輝卻認為，但就從短期來看，新房市場的確會迎來利好。但這次出臺的調控政策對二手房市場會有影響，但不會是想象中的那么大，畢竟銀行貸款從緊不可能持續，一旦對于二手房的貸款放松，那么二手房的潛在客戶還是會回歸二手房市場。
(東南快報)
